Eine Pflegeimmobilie – auch Pflegeapartment genannt – ist eine Wohneinheit in einem Pflegeheim, in dem pflegebedürftige Menschen versorgt werden können (je nach Pflegegrad). Das Pflegeapartment ist grundsätzlich voll- und hochwertig ausgestattet . Die Möbel (z.B. das Pflegebett) entsprechen dabei immer dem Bedarf von Pflegebedürftigen.

Pflegeheime sind förderungswürdige Sozialimmobilien und demnach Einrichtungen, die gemäß Sozialgesetzbuch vom Staat finanziell unterstützt werden. Mit dem Kauf eines Pflegeapartments erhalten Sie als Eigentümer ähnliche Rechte wie bei einer „normalen“ Eigentumswohnung: Sie werden als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und können das Pflegeapartment jederzeit vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen.

Pflegeimmobilien sind ein starker Wachtumsmarkt. Hunderttausende Pflegeplätze werden in den nächsten Jahrzehnten benötigt. Dabei steigt der Anspruch an Qualität und Individualität.

Pflegeimmobilien sind solide. Mit statistisch untermauerter Perspektive.

Das Credo von DOMOSENIO: Rendite mit sozialer Verantwortung zu verbinden. Das sorgt für stabilen Betrieb der Pflegeimmobilie bei hoher Wohnqualität.

Das ist gut für alle: Kapitalanleger, Betreiber und Bewohner.

Die Angebote von DOMOSENIO sind klassische Pflegeimmobilien in Form von einzelnen Pflegeapartments mit notariellem Grundbucheintrag. Bei diesen Einrichtungen handelt es sich um förderungswürdige Sozialimmobilien gemäß SGB (Sozialgesetzbuch) XI. Förderungswürdige Sozialimmobilien erhalten Zuschüsse der staatlichen Sozialhilfeträger, die im Bundessozialhilfegesetz (BSHG) verankert sind.

Die Kosten der Pflegeleistung wird je nach Pflegestufe von der staatlichen Pflegeversicherung übernommen. Kann der Bewohner eines Pflegeappartements die anteilige Zahlung an den Gesamtkosten für seinen Pflegeplatz nicht leisten, übernehmen die Sozialhilfeträger diesen Teil. Die in „Vorkasse“ getretenen staatlichen Sozialhilfeträger versuchen dann, diesen Betrag von den Familienangehörigen gemäß § 1601 BGB wiederzubekommen. Der Pächter erhält also für seine Bewohner, die nicht in der Lage sind, die Mietkosten zu tragen, von den Sozialhilfeträgern die sofortige Kostenübernahme. Dadurch ist das Mietausfallrisiko reduziert, jedoch nicht ausgeschlossen. Das Risiko von Mietnomaden, wie z.B. bei Wohnimmobilien, entfällt damit.

Als Kapitalanleger treffen Sie Ihre Entscheidung aus rationalen, Rendite orientierten Gesichtspunkten. Die Lage der Immobilie ist nur soweit entscheidend, da sie optimal für eine Pflegeeinrichtung sein muss. Eine persönliche Nähe zum Objekt spielt hingegen keine Rolle.

Hinweis: Wenn Sie hingegen eine altersgerechte Wohnung oder betreutes Wohnen kaufen möchten, tun Sie dies in der Regel, um später selbst einmal darin wohnen zu können. Dann zählen auch andere Kaufkriterien wie die persönliche Nähe zum Objekt. Beachten Sie zusätzlich, daß Eigentümer eines Pflegeapartments regelmäßig ein Vorbelegungsrecht in allen verfügbaren Häusern des jeweiligen Betreibers erhalten. Die Auswahl eines großen Pflegeheimbetreibers ist aus diesem Gesichtspunkt von Vorteil.

Alle von DOMOSENIO angebotenen Pflegeimmobilien sind mit einer fundierten Standortanalyse hinterlegt.

Die Standort-, oder Bedarfsanalyse genannt, ist die wichtigste Voraussetzung für eine Standortentscheidung.

Die Standortanalyse ist für alle Beteiligten im Bereich der Pflegeimmobilien von entscheidender Wichtigkeit, da Sie ermittelt, ob an einem bestimmten Standort ausreichend Pflegeplätze benötigt werden oder nicht. D.h., ob der entsprechende Bedarf an Pflegeplätzen vorhanden.

Für einen Bauträger bildet sie die Grundlage der Entscheidung ob er an einem bestimmten Standort ein Pflegeheim bauen kann und anschließend hierfür auch zusammen mit einem Betreiber eine Betriebsgenehmigung erhält.

Für einen Betreiber bildet sie die Entscheidungsgrundlage ob er an einem bestimmten Standort ein Pflegeheim zum Betrieb übernehmen und das Risiko eingehen kann, einen langfristigen Pachtvertrag oft über 20-25 zu unterschreiben. Schließlich trägt der Betreiber auch das volle betriebswirtschaftliche Risiko, unabhängig ob ein Pflegeheim voll belegt ist oder nicht.

Für einen Investor gibt sie einen entscheidenden Anhaltspunkt dafür, ob ein Pflegeheim nach der Anlaufphase voll belegt sein wird und der Betreiber in Folge entsprechend nachhaltig gute Ergebnisse erwirtschaften kann, die es ihm ermöglichen langfristig problemlos die vereinbarte Pacht zu bezahlen.

Auch für einen zu Pflegenden ist es wichtig, in einem voll ausgelasteten Pflegeheim zu wohnen. Denn Pflegeheime mit Betreibern die betriebswirtschaftlich gut aufgestellt sind, bieten meist auch Ihren zu Pflegenden einen besseren Service.

Bruttorendite=Jahresnettokaltmiete x 100/ Kaufpreis (ohne Kauf-und sonstigen Nebenkosten, wie z.B. Verwaltervergütung, Instandhaltungsrücklagen, etc).

Der Betreiber des Pflegeheims mietet das Objekt im Ganzen an.
Bei vorübergehendem Leerstand Ihres Pflegeapartements erhalten Sie daher weiterhin ihre Miete. Die Zahlung der Betreibermiete hängt nicht von der Belegung Ihres Apartments ab. Achtung: bei Isolvenz des Betreibers oder ggfs. des Bauträgers ist ein Mietausfall nicht ausgeschlossen!

Ein Pflegeapartment ist die in sich abgeschlossene Wohneinheit in einem Pflegeheim.
Beim Kauf einer Pflegeimmobilie erwirbt der Investor das Pflegeapartment als Sondereigentum zusammen mit einem dieser Wohneinheit zugewiesenen Anteil am Gemeinschaftseigentum (Pflegebäder, Büros, Gemeinschaftsräume, Flure, Treppenhäuser u.v.m.).
Das Sondereigentum zusammen mit dem zugewiesenen Anteil am Gemeinschaftseigentum ergibt den gesamten Miteigentumsanteil des Investors an dem Pflegeheim. Entsprechend dieses Miteigentumsanteils erhält der Investor seinen Anteil an der Pacht bzw. Miete, die der Betreiber für das Pflegeheim bezahlt.

Wenn der Pachtvertrag nach z.B. 20 Jahren abgelaufen ist, heisst das nicht, dass das Pflegeheim geschlossen wird. Die pflegebedürftigen Bewohner werden auch nach Ablauf des Pachtvertrages weiter versorgt. Man spricht im Fachjargon von "warmen Betten". Üblicherweise wird der Pachtvertrag mit dem aktuellen Betreiber verlängert oder ein neuer Betreiber erhält einen Pachtvertrag.

Die meisten Anbieter von Pflegeimmobilien bieten Privatanlegern das sog. „bevorzugte Belegungsrecht“. Das heißt, dass Sie als Eigentümer im Falle des Eigenbedarfs ein Pflegeapartment in einer Einrichtung des Betreibers für sich selbst oder auch für nahe Angehörige wie Eltern, Geschwister oder Kinder in Anspruch nehmen können. Müssen Sie diesen „Eigennutz“ anmelden, wird der Betreiber, mit dem Sie den Pachtvertrag geschlossen haben, in allen von ihm betriebenen Einrichtungen nach einem passenden Pflegeplatz suchen. Wenn ein Zimmer frei ist, das den Bedürfnissen des Pflegebedürftigen entspricht, können Sie bzw. kann Ihr pflegebedürftiger Angehöriger sofort einziehen. Ist aktuell kein geeigneter Platz vorhanden, stehen Sie oder Ihr pflegebedürftiger Angehöriger ganz oben auf der Warteliste. Das bedeutet, Sie erhalten bevorzugt einen Pflegeplatz, sobald ein Zimmer frei wird. In den seltensten Fällen wird dies allerdings Ihre eigene Pflegeimmobilie sein.

Deshalb spielt bei der Wahl einer Pflegeimmobilie Ihr persönlicher Standort keine Rolle.

Ist der künftige Eigenbedarf für Sie ein wichtiges Kriterium, können Sie sich darüber informieren, ob und wo der künftige Betreiber weitere Pflegeheime betreibt und ob es darunter eine passende Immobilie für Ihren Bedarf gibt.

Neben der Standortwahl ist für Anleger die Wahl eines renommierten und bonitätsstarken Betreibers wichtig, um mögliche Anlagerisiken zu minimieren. Langjährige Erfahrungen sind dabei ebenso bedeutend wie eine gute Expertise.

Die meisten Pflegeeinrichtungen in Deutschland werden von Betreibern der freien Wohlfahrtsverbände wie Deutsches Rotes Kreuz, Arbeiterwohlfahrt oder Caritas Verband und Orden wie Johanniter und Malteser geführt. Neben diesen Betreibern gibt es auch kommunale sowie freie gemeinnützige Betreiber. Die Zahl der privaten, gewerblichen Betreiber nimmt zu, eine Entwicklung, die auf den Pflegenotstand zurückzuführen ist.

Der Betreiber ist auch immer der Pächter eines gesamten Pflegeheims. Die monatlichen Mietzahlungen werden von den Bewohnern direkt an den Betreiber geleistet.

Zu den Aufgaben eines Pflegeheimbetreibers gehört u. a. eine zielorientierte Leitung der Einrichtung nach wirtschaftlich erfolgreicher Unternehmerpolitik. Dabei sind sowohl die Personalplanung als auch das Leistungspaket des Pflegeangebots relevant.

In der Regel übernimmt der Betreiber alle anfallenden Nebenkosten wie Reparatur- und Instandhaltungsaufwand, bis auf Dach und Fach.

In dem zwischen den Käufern einer Pflegeimmobilie und dem Betreiber abgeschlossenen Pachtvertrag werden alle Einzelheiten festgehalten wie z.B.:
- die Vertragsdauer von i.d.R. 20 Jahren bzw. 25 Jahren mit Verlängerungsoption des Pächters von 1x 5 bzw. 2x 5 Jahren.

- die Höhe und Anpassungen der anteiligen Pachtzahlungen (Indexierung)
- die Rechte und Pflichten des Pächters (Zahlung der Pachterträge oder Instandhaltungsmaßnahmen)

Ein Profi-Verwalter für Pflegeimmobilien nimmt Ihnen als Eigentümer die Vermieter-Aufgaben wie das Erstellen von Nebenkostenabrechnungen, die Verteilung der Mieteinnahmen auf die einzelnen Apartment-Eigentümer usw. ab.

Der Verwalter achtet im Übrigen penibel auf die Qualität des Pflegeheims und legt Wert auf nachhaltiges Engagement, wirtschaftliche Ausstattung und Bonität der Pflegeheimbetreiber.
Dem Verwalter obliegt somit die Funktion eines Kontrollorgans gegenüber dem Betreiber des Pflegeheims.

Wenn Sie eine Pflegeimmobilie kaufen, kaufen Sie also automatisch auch ein Rundum-sorglos-Paket mit.

Man unterscheidet zunächst zwischen den Kosten, die beim Kauf eines Pflegeapartments entstehen und den Kosten, die während der Vermietungsphase folgen.

1. Kaufnebenkosten:

Grunderwerbsteuer: je nach Standort der Pflegeimmobilie, abhängig vom Bundesland, zwischen 3,5-6,5% des Kaufpreises (ggf. ohne Möblierung).
Notarkosten und Grundbuchkosten: ca. 1,5% bezogen auf den Kaufpreis.

Bei DOMOSENIO zahlen Sie grundsätzlich keine zusätzliche Käuferprovision. Wir erhalten unsere Vergütung direkt von den Bauträgern.

2. Folgekosten in der Vermietungsphase:

Verwaltungsvergütung zwischen 20€ und 30€ pro Monat (je nach beauftragtem Verwalter).

Instandhaltungsrücklage zwischen 10€ und 25€ pro Monat (abhängig, ob Neubau oder Bestandsobjekt).

Die Instandhaltungsrücklage ist im Vergleich zu normalen Wohnimmobilien deutlich geringer. Grund dafür ist, dass der Betreiber zum grossen Teil für die Instandhaltung des Pflegeheims verantwortlich ist. Die laufenden Kosten, wie z.B. Gas, Wasser, Strom, Wartung, übernimmt ebenfalls der Betreiber.

Die Eigentümergemeinschaft verantwortet lediglich die Instandhaltung von "Dach und Fach".

Sie treffen Ihre Entscheidung für den Kauf einer Pflegeimmobilie nach rationalen Gesichtspunkten: die Lage der Immobilie ist nur soweit entscheidend, da sie optimal für eine Pflegeeinrichtung sein muss. Eine persönliche Nähe zum Objekt spielt hingegen keine Rolle.

Sie sind nicht auf das schnelle Geld aus, sondern suchen eine langfristige Anlageform, mit Chancen, aber auch möglichen Risiken (bitte lesen Sie dazu den letzten Reiter der FAQ).

Sie wissen, welcher Budgetrahmen Ihnen für die Investition zur Verfügung steht. Bei einer möglichen Finanzierung empfehlen wir grundsätzlich einen Eigenmittelanteil von mindestens 50% der Gesamtinvestition!

Die Pflegeimmobilie bietet als Grundbuch gesicherter Sachwert gute Chancen für die Geldanlage. Jedoch gibt es auch ein Risiko: die Zahlungsunfähigkeit des Betreibers. Auch wenn die Miete für Sie als Eigentümer durch den Pachtvertrag vertraglich gesichert wird, gilt das nicht immer für die Wirtschaftlichkeit des Betreibers. Wenn z.B. zu viele Betten langfristig leer stehen, oder der Betreiber durch unvorhergesehene Ereignisse die vereinbarten Pachtbeträge nicht mehr aufbringen kann, droht ihm die Insolvenz.

Ebenfalls ist es nicht auszuschliessen, daß ein Bauträger schon während der Bauphase durch unvorhergesehene Ereignisse oder z.B. auch Misswirtschaft in die Insolvenz gerät. Eine Schieflage der Investition ist daher immer möglich. Über dieses Risiko klären wir Sie bei unserem Erstgespräch grundsätzlich auf!

Zusätzlich achten Sie bitte auf den verantwortlichen Verwalter. Dessen Aufgabe ist es nämlich, das wirtschaftliche Arbeiten des Betreibers regelmäßig zu kontrollieren um bei eventueller finanzieller Schieflage einzugreifen.

Um ein grundsätzliches Risiko möglichst gering zu halten, ist der geeignete Standort der Pflegeimmobilie von Relevanz. Deshalb analysieren seriöse Bauträger und Betreiber den künftigen Standort vor dem Bau genau. Nur wenn die Lage bestimmte objektive Kriterien erfüllen kann, kommt das Grundstück in die engere Wahl. Experten unterscheiden hier zwischen der Makro- und der Mikrolage des Objekts. Bei der Makrolage ermitteln die Immobilienprofis, ob im Einzugsgebiet der Immobilie jetzt und in Zukunft genügend pflegebedürftige Menschen leben und ausreichend Pflegepersonal zur Verfügung steht. Die Analyse der Mikrolage hingegen untersucht die Bedingungen vor Ort wie z.B. eine gute Verkehrsanbindung oder auch eine schnelle Erreichbarkeit von Einrichtungen des öffentlichen Lebens und Parkanlagen.